På fremmed grunn
Positive og negative rettigheter
Rettigheter på annen manns grunn er noe som er svært vanlig for landbrukseiendommer. Rettigheter benevnes i juridisk terminologi som positive og negative servitutter, og reguleres etter Servituttloven av 1968. En annen mer vanlig benevnelse er Bruksrettigheter. Typiske eksempler på vanlige rettigheter er for eksempel veirett, hugstrett, beiterett og så videre. Eiendom A har rett til å hugge skog i eiendom B`s skog. Bruksrettigheter må derimot ikke forveksles med kløyvd eiendomsrett, noe vi har en del av i Trøndelag, og hvor grunnen kan eies av A eller et grunneiersameie, mens skogen kan eies av B.
Servitutter kan deles i positive og negative rettigheter. Positive vil si at man har en rett til å kunne utøve en form for virksomhet over annen manns eiendom, mens negative som regel vil være et forbud mot en spesiell aktivitet på eiendommen. Typisk eksempel på negativ servitutt er såkalte ”villaklausuler”, noe som tilsier at eiendommen kun kan bebygges med eneboliger og ikke næringsvirksomhet eller lignende. Negative servitutter finner vi stort sett i de større byer, og lite på landsbygda.
Vi har videre et skille mellom reelle og personlige servitutter. Typisk eksempel på personlig servitutt er kår forpliktelser. De reelle servitutter, som er de vanligste, tillegger selve eiendommen, og følger dermed eiendommen videre ved overdragelse.
Servitutter stiftes som regel ved avtale, men kan også stiftes ved hevd, alders tids bruk, ved ekspropriasjon og gjennom jordskifte (sams tiltak).
Stiftelse gjennom hevd og alders tids bruk, vil i realiteten si at en bruk har pågått over lang tid (20 år og god tro v/ hevd og ca 80 år ved alders tids bruk). Typisk bruk av veier, hvor man fra gammelt av har hatt en ferdselsåre, og hvor aktiviteten har økt de siste ti-år, og hvor man får spørsmålet om brukere har en veirett og omfanget av denne. I noen tilfeller kan det være såkalt tålt bruk, men vi ser ofte fra rettspraksis at det ikke skal så mye til før domstolene aksepterer at det er etablert en veirett.
Stiftelse av servitutter gjennom ekspropriasjon skjer når det offentlige erverver rettigheter til å ha for eksempel kraftlinjer over eiendommen, eller legging av kabler i grunnen. I slike tilfeller erverves en rettighet for det offentlige. Også her oppstår en del tolkningsproblemer blant annet vedrørende omfanget av rettighetene. Man har gjennom rettspraksis fått avklart at kraftlinjeeier kan bruke ledningsanlegget til legging av fiberoptiske kabler. Her var det klart at det dreide seg om en annen utnyttelse enn det opprinnelige, men da tiltaket neppe medførte økte ulemper for grunneier, fikk grunneieren ikke medhold i at det lå utenfor rammen av det de etter ”tida og tilhøve” måtte tåle. Man har til dels de samme spørsmål når det for eksempel legges vann- og avløpsledninger, og hvor e-verkene og/eller Telenor eller andre aktører trekker andre kabler i samme grøft. Omfatter kommunens erverv av rett til å grave ned vann- og avløp så omfattende at også andre kan benytte samme grøft?
Det finnes dog en rekke begrensninger i adgangen til å stifte servitutter. Disse begrensninger finner vi i særlovgivningen. For eksempel kan det ikke stiftes bruksrett for jakt eller fiske ut over 10 år. Dette følger av Innlandsfiskeloven og viltloven. Også jordlov og konsesjonslov vil være begrensende for hvilke servitutter som kan stiftes.
Selve stiftelsen av servitutter vil ofte være avgjørende for omfanget av innholdet, men som nevnt kan servitutter ofte være stiftet gjennom langvarig bruk (hevd eller alders tids bruk) og en avklaring av omfanget må da ofte skje gjennom en rettslig vurdering. Enten gjennom tingrettene eller ved jordskifteretten (rettsutgreiing).
Servituttloven gir også regler om misbruk av servitutt, og omskiping og avskiping. Det vil si at ved svært tunge servitutter kan man i visse situasjoner få endret servitutten (for eksempel hvis veien blir flyttet, så vil veiretten kunne ligge på den nye veien såfremt denne er tjenelig) og i ytterste konsekvens få servitutten avløst.
De aller fleste landbrukseiendommer har bruksrettigheter på annen manns grunn eller andre har rettigheter over dennes eiendom. Servituttloven og dets regler vil således være noe de aller fleste en eller annen gang blir berørt av.
Advokatfirmaet Nidaros ønsker alle lesere en
Riktig God Jul og et Godt Nytt År
